定年後の住み替えを検討していたEさん（仮の例）は、都心のマンション価格を調べて驚きました。希望していたエリアの新築マンションは、想定より大きく値上がりしていたのです。
東京23区の新築マンション平均価格は3年連続で1億円を超えているとされ、供給戸数自体も減少傾向にあります。
「買えない」のではなく、「買うタイミングと条件」の見極めが必要な市場になっている。
この記事では、公表されている統計をもとに、富裕層向け不動産市場の現状と選び方のポイントを整理します。
富裕層の不動産選び、いま知っておくべきこと
まず押さえたい、3つのポイント
- 供給は減少、価格は上昇が続く
首都圏の新築マンション供給戸数は、調査開始以来の低水準が続いていると報じられています。 - 高額帯の物件が増えている
1億円を超える新築マンションの供給戸数が前年を上回ったとされます。 - 海外不動産は通貨・税制リスクに留意
人気の高いハワイやシンガポールなどの海外不動産には、現地特有の留意点があります。
1.36億円
東京23区の新築マンション平均価格（前年比+21.8%）参考：不動産経済研究所（nippon.com記事）
東京の高級住宅市場で何が起きているか
不動産経済研究所の集計によれば、東京23区の新築マンション平均価格は1億3,613万円（前年比+21.8%）、都心6区平均では1億9,503万円（同+20.2%）に達し、3年連続で全体平均が1億円を超えたとされています（nippon.com）。
一方で供給戸数は21,962戸（前年比-4.5%）と、1973年の調査開始以来、最低水準となりました。そのなかで1億円を超える物件は5,669戸（前年比+2,021戸）に増えており、高額帯への供給の偏りがうかがえます（同上）。2026年の供給戸数は回復予測とされています。
調査会社IMARCグループの推計では、日本の高級住宅市場規模は2025年の36.6億ドルから2034年には62.5億ドルに拡大すると予測されており、東京が市場シェアの5割超を占めるとされています（dreamnews.jp）。
海外不動産という選択肢
ハワイやシンガポールなど海外の不動産には、国内物件にはない留意点があります。日本の税制では、令和3年以後、国外中古建物の賃貸で赤字が出ても、そのうち償却費（簡便法で計算）にあたる部分は、なかったものとして扱われ、ほかの所得との損益通算ができません（国税庁）。シンガポールでは、外国人が住宅を購入する際に、追加印紙税（ABSD）が別途課されます（IRAS）。
港区・千代田区・渋谷区などでは、住宅用地の純増が各区総面積の0.5%未満にとどまっており、供給制約そのものが価格を押し上げる構造的な要因になっているとの指摘もあります（dreamnews.jp）。
国内と海外、それぞれの留意点
国内物件の留意点
- 供給減少により希望エリア・条件での選択肢が限られやすい
- 高額帯ほど情報が出回りにくい傾向
- 管理・修繕計画の確認が長期保有の鍵になる
海外物件の留意点
- 為替変動による実質的な価格変動リスク
- 現地の税制・相続制度が国内と異なる
- 管理会社の信頼性や遠隔管理の手間
検討前に確認すべきこと（チェックリスト）
- 供給戸数・価格動向を同じエリア・同じ時期で比較しているか
- 管理費・修繕積立金の将来の見通し
- 海外物件の場合、現地の税制・送金規制
- 賃貸運用を視野に入れる場合の想定利回り
- 購入後の管理体制（現地管理会社・管理組合）
- 供給制約が続くエリアかどうか（将来の資産性に影響）
Eさんの場合
Eさんは、希望エリアの供給動向を調べた結果、当面は新規供給が限られることを知り、中古物件も含めて選択肢を広げることにしました。また海外物件についても、為替や税制の違いを踏まえたうえで比較検討することにしたといいます。
「価格だけでなく、供給の背景まで見て判断する必要があると分かった」とEさんは振り返ります。
参考
冒頭のEさんは、説明のための仮の例です。
本記事は、各調査機関・報道機関の公開情報をもとに、J.K. Wiltonコンシェルジュ編集部が編集・加工したものです。各社が作成したものではありません。
- 編集
- J.K. Wiltonコンシェルジュ編集部
- 参考
- 国税庁、IRAS（シンガポール内国歳入庁）、不動産経済研究所、IMARCグループ、nippon.com
- 公開日
- 2026.10.29（参考の確認：2026.10.30）
- ご注意
- 本記事は公開情報に基づく一般的な情報提供であり、特定の物件・仲介業者の売買を推奨または仲介するものではありません。購入・賃貸にあたっては、各専門機関へ直接お問い合わせください。価格・内容は変更される場合があります。