米国の中古住宅投資では、売買価格を土地と建物に配分し、建物に配分された部分だけが減価償却の基礎になります。そのため「建物比率」は、課税繰延の見込みを左右する重要な前提です。

ところが、購入後の再評価によってこの建物比率が下がり、当初の繰延見込みと前提がずれることがあります。

【当研究所の視点：評価の変化と税務上の採用は別物】

今回の動画では、購入者の投稿、California BOEの回答書、国税不服審判所の裁決という性質の異なる資料を使い、確認できた事実と条件付きの分析を分けて整理しています。

▼ 【最新動画】米国中古住宅投資：購入後の再評価と課税繰延リスク

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米国中古住宅投資における購入後の再評価と、減価償却による課税繰延への影響を、3つの事例と5州の確認状況から整理した動画です。

動画の見どころ：資料から読み解く3つのポイント

1. 購入後の再評価で建物比率が下がった事例

Santa Clara郡の購入者の事例では、前年の鑑定で39％だった建物比率が、補足評価では17％と記載されていました。またCalifornia BOEの2005年回答書には、総額は変わらないまま建物等割合が18.4％から0.4％へ急落した記録が示されています。
▶ [01:49] 事例の詳細へ

2. 日本の税務判断：国税不服審判所の裁決

2022年11月8日の裁決では、納税者の鑑定よりも現地の公的評価比が採用されたと整理されています。ただしこの件では、訂正後の評価の採用によって建物価額は増加しており、「評価の採用＝建物価額の低下」ではない点に注意が必要です。
▶ [02:58] 裁決の詳細へ

3. 課税繰延の見込みが縮む3つの条件

1. 購入後の評価が、取得日時点の建物配分を下げていること
2. その低い配分が、税務上の合理的な配分として採用されること
3. 当初の高い配分を支える別の根拠がないこと

この3条件が重なったとき、繰延見込みが縮小します。
▶ [03:26] 3つの条件の詳細へ

購入前・既存案件で確認すべきこと

試算の比率が売主保有中の台帳なのか、買主取得後の再評価なのか。公的評価と鑑定のどちらを使うのか、その理由は何か。今回の対象はCalifornia・Texas・Ohio・Georgia・Hawaiiの5州で、個別案件の税務上の影響は、証拠を照合したうえで税理士に個別検討してもらうことが重要です。

弊社では、今後も日米の資産運用に関わる制度・税務の論点を踏まえた分析をお届けしてまいります。

日米資産戦略研究所（株式会社ジェイ・ケイ・ウイルトン・インベストメンツ）
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※本稿は投資助言ではなく、分析フレームワークの提示です。最終的な判断はご自身の財務状況やリスク許容度に基づき、専門家にご相談ください。

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