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不動産投資の現実③
今週は、不動産ファンド「大吟醸シリーズⅠ」の「高利回りの秘密」について具体的にお話ししていきます。
まずノン・リコース・ローンによるレバレッジ効果についてご説明いたします。
■■■■■■■■【ノン・リコース・ローンとは？】■■■■■■■■
『「ローン」によって「レバレッジ」を利かせる（資本をより大きく使う、てこの原理を働かせる事）』という意味では、マイホームもオフィスビルも同じですね。
ところが、不動産投資ファンドで利用する「ノン・リコース・ローン」はかなりのツワモノなのです。
「ノン・リコース・ローン」の特徴は色々ありますが、最大の特徴は、「借入する人間に遡及しない。」
これは、ローンが返済できない場合に、対象不動産を売却すれば、免責になるということで、これまでの住宅ローン、不動産ローンと決定的に違うところです。
銀行から、やれ「保証人立てろ」、「他の物件を抵当に入れろ」だの「定期に入れ」などと煩わされることはありません。
■■■■■■■■【レバレッジを効かす】■■■■■■■■
実は通常の不動産購入の際にも、レバレッジを効かせることは当たり前に行われています。
たとえば皆さんがマイホームを購入する際も、「レバレッジ」を効かせていることをご存知でしょうか？
簡単にご説明しましょう。（費用等のことはちょっと忘れてください。）
2,000万円の頭金で6,000万円のマンションを購入します。
ローンの金額は4,000万円です。
投資に例えれば、投資金額2,000万円で6,000万円の不動産を手に入れたことになります。これは、3倍のレバレッジを効かせていることになる訳です。
■■■■■■■■【不動産ファンドの場合は？】■■■■■■■■
基本的には、不動産投資ファンドでも同じです。
「ノン・リコース・ローン」を利用して、レバレッジを高めていますから、投資金額へのリターンは大きくなります。
例えば、2億円の投資金額で6億円のオフィス・ビルを購入します。ノン・リコース・ローンの金額は4億円になります。
オフィス・ビルからの賃貸収入が年間6,000万円とすれば、
6,000万円 ÷ 6億円 ＝ 10％
表面利回り年10％ということになりますが、2億円の投資額に
対しての利回りを計算すると
6,000万円 ÷ 2億円 ＝ 30％
つまり、投資額に対する利回りは、なんと3倍にもなります。
■■■■■■■■【ファンドへの投資で資金にレバレッジをかける】■■■■■■■■
ところが、残念ながらこうしたノン・リコース・ローンを利用したメリットを受けられるのは現状では法人だけです。
そう、個人にはこうしたメリットが受けられないの現実なのです。
つまり個人にとって、手間を掛けず、出資金以上のリスクをとらずに、レバレッジ効果を得ることができるのが「不動産ファンド投資」ともいえるのです。◆
（次回続く）
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