不動産投資って本当に不労所得？②

Posted on Dec 22, 2004

　今回も「不動産投資で不労所得」についてです。ここではオフィスビルを例にあげて不動産
投資についてのお話をいたします。

■■■■■■■■不動産投資の夢■■■■■■■■
　
　渋谷周辺の「収益物件（オフィスビル）」は表面で９.８％の利回りで３億３千万円で、あ
る個人の投資家が購入しました。現況は、ほぼ全フロアにテナントが付いており満室状態です。
場所も人気の渋谷エリアで、９.８％の利回りは決して悪くはありません。

　これでこの投資家は、汗をかかずにほぼ恒久的に安定した収益を得る事ができます。
　
　これによってこの個人投資家はかねてからの「夢」の「不労所得」を手に入れたのです。

　本当にそうなのでしょうか？・・・現実はそんなに甘くはありません。

■■■■■■■■不動産投資の現実■■■■■■■■

　まず考えなければならないのは、そのビルの収益物件としての完成度です。ある程度の改装
が完了しており更に全てテナントが付いている、と云う点を考慮するとその完成度はかなり高
い、といえます。

　完成度が高い、と言うことは一見よさそうにも思えますが、違った角度から見ると現在の値
段や価値はほぼ最高値に近い、と言うことでもあるのです。つまりその完成度は更に上げる事
が難しいだけでは無く、それを維持することも決して容易では無い、と言うことなのです。

　この様な「収益物件」は、運良くテナントがついてさえいれば、収益が上がっていくかも知
れません。

　しかし、一旦テナントが付かなくなると、収益は加速度的に悪化してゆきます。この局面に
一旦入ってしまうと、オフィスビルの賃貸管理のノウハウを持っていない個人投資家には打つ
手は在りません。　

　テナントが付いていないオフィスビルの価値は著しく低くなります。最近は収益還元法とい
う評価方法がとられる事が多いため、３億３千万でもあっと言う間に２億円まで下がってしま
うでしょう。

■■■■■■■オフィスビル管理には手間とノウハウが必要■■■■■■■■

　不動産管理、特にオフィスビルの管理には手間とノウハウが必要です。昨今のように中小の
オフィスビル所有者が機関化、つまり実態として法人化している状況で、一個人が参画してゆ
くリスクをそれなりに理解をした方が無難といえるでしょう。

　もちろん全ての管理を専門業者に任せる事も可能です。しかし、オーナーがノウハウや時間
的な余裕を持っていなければ、結局は同じ事になっていくでしょう。自分自身がオフィス管理
業への理解とノウハウがなければ、正しい判断は下せないのでは無いでしょうか？

　これは不労所得なのか？その判断は皆様にお任せする事と致しましょう。◆

■■■■■■■■＜ご注意＞■■■■■■■■

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